Welche Anforderungen hat ein Eigentümer an ein Gebäude? Wer neu baut, weiss das in der Regel. Vor diesem Hintergrund ist es essenziell, Gebäude so flexibel wie möglich zu konzipieren, um eine möglichst grosse Umnutzungsfähigkeit einzuplanen. Das gilt für Büros, Wohnhäuser, Shoppingzentren, Schul- und Logistikgebäude gleichermassen. Die Anforderungen an Gebäude werden heutzutage verändert durch demografischen Wandel, Digitalisierung, Arbeiten 4.0 und Gewerbe- und Logistikimmobilien durch Industrie 4.0. Oft wurden diese Industrieimmobilien auf spezifische Betriebsabläufe einer Firma massgeschneidert konzipiert. Steht heute so ein Gebäude leer, weil es den Anforderungen der Nutzer entwachsen ist, kann es in dem Sinne nicht nachhaltig sein. Sonst würde es genutzt werden. Schlimmstenfalls wird es trotz technischer Funktionsfähigkeit abgerissen und die Baustoffe werden entsorgt. Aber was, wenn abreissen keine Option ist und die Gebäude schon 10, 20 oder 30 Jahren bestehen? Gibt es für die auch eine Chance?
Die Immobilie als betriebswirtschaftliches Instrument
Mieter kommen und gehen, neue Geschäfte mieten sich ein, Flächen werden umstrukturiert. Vor allem im Gebäude kommt es zu ständigen Umbau- und Instandsetzungsmassnahmen. Einst als Gewerbe oder gar Industriegebäude geplant, bekommt das Gebäude heute eine oder mehrere andere Nutzungen. Wobei letzteres immer wie häufiger wird. Multifunktionale Nutzungen, die der sich ständig und immer schneller veränderten Gesellschaft anpassen sollen und schlussendlich auch müssen, stellen neue Herausforderungen für Eigentümer dar.
Mit der Transformation der Wirtschaft und der Arbeitsformen steckt auch die Immobilienbranche in einer Transformation, die von den sich ändernden Anforderungen und Erwartungen der Gesellschaft angetrieben wird. Eigentümer müssen strategische Gedanken machen zur Umwandlung von leerstehenden Gewerbeflächen hin zu flexiblen Nutzungskonzepten. Bei Neukonzipierungen ist es unerlässlich, Flächen zu gestalten, die eine polyvalente Nutzung zulassen. Die Immobilienkosten sind ein gewichtiger Kostenblock, dessen Bedeutung als betriebswirtschaftliches Instrument wächst. Durchdachte zukunftsfähige Nutzungskonzepte, welche die Nachhaltigkeit und Klimaverträglichkeit abdecken, werden sich auch auf den dereinst zu erzielenden Verkaufserlös, respektive Bewertung positiv auswirken.
Die Corona-Krise und wie weiter?
Die Corona-Krise hatte vielfältige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, die sich je nach Region, Marktsegment und Zeitrahmen unterschiedlich auswirkten. In vielen Regionen, insbesondere in Vororten und ländlichen Gebieten, stiegen die Immobilienpreise. Dies war zum Teil auf die gestiegene Nachfrage nach grösseren Wohnflächen und Home-Office-freundlichen Wohnungen zurückzuführen. Die Nachfrage nach Büroflächen ging aufgrund des vermehrten Home-Office stark zurück. Viele Unternehmen reduzierten ihre Büroflächen oder passten ihre Mietverträge an.
Neubauten, deren Kostenkalkulationen ein bis zwei Jahre zuvor gemacht wurden, konnten kaum mehr innerhalb des veranschlagten Kostenrahmens abgewickelt werden. Während der Pandemie wurden viele Produktionsstätten weltweit vorübergehend geschlossen oder ihre Produktionskapazität erheblich reduziert. Dies führte zu einer Verknappung der verfügbaren Rohstoffe und Störung der Lieferketten auch in der Baubranche. Die Preise für wesentliche Baumaterialien wie Zement, Stahl und Holz stiegen erheblich. Viele Bauprojekte mussten ihr Budget anpassen oder wurden vorübergehend gestoppt.
Die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Rohstoffpreise, die Zurückhaltung der Banken und Finanzinstitute bei der Vergabe von Krediten für Bauprojekte führte letztendlich dazu, dass sich einige Investoren zurückzogen und ihre Investitionsstrategien anpassten. Dies hatte wiederum Auswirkungen auf die Verfügbarkeit und Kosten von Immobilien.
Chancen für bestehende Flächen
Das vermehrte Arbeiten im Home-Office führte dazu, dass viel weniger Bürofläche genutzt wurde. Der Wandel von Einkaufsverhalten zum Online-Shopping hat zum Rückgang von Laden- und Gewerbeflächen geführt. Die grössten Umsatzeinbussen wurden an den zentralen Lagen verbucht. Ausser an den Haupteinkaufsstrassen wie Bahnhofsstrasse in Zürich oder die Rue du Rhône in Genf. Diverse Brands haben kräftig investiert und fallen mit neuen Auftritten und Verkaufskonzepten auf.
Das lokale Gewerbe in den Wohnquartieren ausserhalb der Zentren hat einen Aufschwung erlebt mit Wohnen und Arbeiten am gleichen Ort. Neue Wege und Lösungen sind entstanden. Neue Konzepte wie Coworking Spaces und Service Apartments, Micro-Living in urbanen Räumen, Self-Storage oder Ministorage-Anlagen.
Digitale Zugänglichkeit und kundenorientiere Konzepte für individuelle Lagerbedürfnisse sind eine weitere Möglichkeit, in bestehende Flächen eine neue Nutzung einzubringen. Durch die gestiegene Beliebtheit des Onlineshoppings ist eine Zunahme an Flächenbedarf von Logistikern seit mehreren Jahren feststellbar. Der globale Trend, dass Firmen seit der Corona Pandemie unabhängiger von veränderten Lieferketten sein wollen und möglichst viele wichtige Komponente nahe gelagert haben möchten, ist spürbar. Auch in der Schweiz.
Fazit
Der wirtschaftliche Erfolg der Immobilie hängt direkt mit dessen Flexibilität zusammen. Passt sich ein Gebäude den Anforderungen seiner Nutzer an, wird es von diesen langfristig akzeptiert und genutzt. Daneben verringern sich die Lebenszykluskosten, weil auf teure Nachrüstungen grösstenteils verzichtet werden kann. Besonders Vermieter von Multi-Tenant-Immobilien profitieren hiervon. Schliesslich gilt es dort, sich auf unterschiedliche Mieter und häufige Wechsel einzustellen.
Gebäude lassen sich leichter umnutzen, wenn sich Wände zu einem späteren Zeitpunkt einbauen oder entfernen lassen. Dies gelingt, wenn bei der Planung einige Dinge beachtet werden. Zum Beispiel, wenn auf tragende Innenwände weitgehend verzichtet wir. Oder wenn so geplant wird, dass Trennwände an jeder Fassadenachse des Grundrasters ohne Eingriff in Boden oder Decke im Nachhinein eingebaut werden können. Wichtig ist daneben, eine Nutzlastreserve für Umnutzungen in der statischen Berechnung zu berücksichtigen.
Wenn Sie mehr erfahren wollen, nehmen Sie Kontakt zu uns auf. Wir helfen Ihnen gerne eine Planung für eine nachhaltige Nutzung zu initialisieren und zeigen Ihnen auf, welches langfristig die optimale Lösung für Ihre Immobilie ist.
