Bei der Kostenbetrachtung einer Immobilie konzentrieren sich viele Bauherren vermehrt auf die Reduktion der Baukosten. Doch ist der Fokus auf lediglich die Reduktion der Baukosten immer sinnvoll? Bei dieser Fragestellung geht es primär nicht um den Einbau von Foodcenter, Wok und Steamer in der Küche, um Dusch-WC, Whirpool-Badewannen und edlen Marmor in den Nasszellen, es geht um eine ökonomische Betrachtung der Gesamtkosten über den ganzen Lebenszyklus der Immobilie. Die späteren Betriebs- und Nutzungskosten liegen je nach Gebäudetyp und Rahmenbedingungen der Laufzeiten um einiges höher als die Erstellungskosten. Die Unterhaltskosten sind oft unterbewertet. Doch wir reden da schnell mal um das 5- bis 10 fache höhere Kosten als beim Bau der Immobilie.
Daher ist es unabdingbar eine Gesamtstrategie über die Immobilie zu entwickeln. Es braucht eine Strategie für das Bauen oder Sanieren, und eine Strategie für den Betrieb und Unterhalt der Immobilie. Es gibt mehrere Strategien, um die Baukosten zu senken, ohne die Qualität eines Bauprojektes zu beeinträchtigen. Dabei sollte aber eine ausgewogene Balance zwischen Bau- und Betriebskosten angestrebt werden. Höhere Baukosten können durch niedrigere Betriebskosten kompensiert werden, was langfristig wirtschaftlicher ist. Hier sind einige Tipps:
1. Detaillierte Planung
Eine gründliche und detaillierte Planung kann helfen, unerwartete Kosten zu vermeiden. Dafür sollte auch genügend Zeit für Architekturplanung und Baugenehmigung einberechnet werden. Ebenfalls sollte über die verschiedenen Materialien und Bauweisen eine Kosten-Nutzen-Analyse durchgeführt werden auf Herstellungs- und Arbeitskosten, sowie Langlebigkeit der Materialien.
2. Materialwahl
Um Transportkosen zu reduzieren macht es Sinn, lokale Materialien, also in der Schweiz erhältlich, zu verwenden. Dabei sollte die Auswahl auf qualitativ hochwertigen und langlebigen Materialien fallen, die sowohl ästhetisch als auch funktional Ihren Anforderungen entsprechen. Je nach Einsatzgebiet und wo es den technischen Anforderungen genügt (Kreislaufwirtschaft), können auch recyclierte oder nachwachsenden Baustoffe eingesetzt werden. Die Kosten für recycelte Baustoffe können variieren, aber oft sind sie wettbewerbsfähig oder sogar günstiger als neue Materialien. Die Verwendung von Recyclingmaterialien verringert den Bedarf an primären Rohstoffen und schont die Umwelt. Dies kann langfristig zu Kosteneinsparungen führen.
3. Energieeffizienz
Die Energieeffizienz des Gebäudes spielt eine entscheidende Rolle für die nachgelagerten Betriebskosten. Eine gute Dämmung, heisst ein Wärmedämmverbundsystem von Fassade und Dach, dreifach verglaste Fenster, verursachen zwar höhere Baukosten, senken jedoch die Heizkosten drastisch. Nicht zu unterschätzen ist der Einsatz von energieeffizienter Technik. Investitionen in moderne Heizungsanlagen, wie Wärmepumpen oder Solaranlagen, verursachen höhere Anfangskosten, können aber langfristig die Energiekosten reduzieren.
4. Betriebskosten
Beim Betrieb der Immobilie fallen regemässige Ausgaben an für Energie- und Wasserkosten, Gemeinschaftskosten wie Aufzugsanlagen, Reinigung, Gartenpflege, Hauswartung, Müllabfuhr etc., Versicherung, Steuern, Verwaltungskosten und Reparaturen oder Ersatz von Teilen.
Hier gilt der Grundsatz vorneweg: Die Kosten für regelmässige Wartungsarbeiten sind einzuplanen, um grössere Reparaturen zu vermeiden. Das Führen einer detaillierten Liste aller laufenden Kosten hilft die Übersicht zu bekommen, wo die grossen Posten sind und ob möglicherweise Einsparpotenziale vorhanden sind.
5. Lebenszykluskostenanalyse
Eine Lebenszykluskostenanalyse hilft, die Gesamtkosten der Immobilie über deren gesamten Nutzungszeitraum hinweg zu betrachten. Diese Analyse berücksichtigt sowohl die Bau- als auch die Betriebskosten und zeigt auf, wo höhere Anfangsinvestitionen langfristig zu Einsparungen führen können. Investitionen in nachhaltige Bauweisen und energieeffiziente Technologien können nicht nur Betriebskosten senken, sondern auch den Wert der Immobilie steigern und bei zukünftigen Verkäufen oder Vermietungen Vorteile bieten.
Zur Lebenszykluskostenanalyse zählt auch die Planung der zukünftigen Betriebs- und Unterhaltskosten. Materialien, die eine längere Lebensdauer und geringeren Wartungsaufwand haben, können höhere Baukosten verursachen, senken aber auf die Lebensdauer die laufenden Betriebskosten.
Kurioserweise ist bei diversen Projekten festzustellen, dass die anfängliche Grosszügigkeit bei Investitionen in der Planung und Ausführung sich wiederspricht mit der Kleinlichkeit der zukünftigen Betriebsausgaben im Unterhalt. Das führt letztendlich nur kurzfristige Kostenersparnisse herbei. Langfristig verschlingt mangelnder Unterhalt ein Vielfaches an Kosten für Reparaturen oder Ersatz.
Die Betrachtung sollte im gesamten Lebenszyklus erfolgen. Zum Beispiel eine begrünte Fassade hat vielfältige Auswirkungen. Sie reduziert die Aufheizung des Gebäudes, die Pflanzen filtern Staub und binden schädliches Kohlenstoffdioxid. Gleichzeitig geben sie wertvollen Sauerstoff ab. Doch für Insekten und Vögel bieten Sie einen Ruhepol und Rückzugsort. Zudem muss die begrünte Fassade relativ aufwendig bewirtschaftet werden mit Bewässerung, Rückschnitt und Entfernen abgestorbener Pflanzenteile. Je nach Art der Begrünung und der Wahl der Pflanzen variiert der Pflegeaufwand. Eine gute Erreichbarkeit aller begrünten Bereiche ist ebenfalls wichtig, um eine effektive Pflege zu gewährleisten. Das bedingt jedes Mal den Einsatz von mobilen Arbeitsbühnen. Bei der Entscheidung sollten einerseits Aufwand & Ertrag analysiert werden und welchen Stellenwert es für diese Immobilien an dem Standort hat.
Fazit
Als Bauherr sollten eine ausgewogene Balance zwischen Bau- und Betriebskosten anstrebt werden. Höhere Baukosten können durch niedrigere Betriebskosten kompensiert werden, was langfristig wirtschaftlicher ist. Eine detaillierte und ganzheitliche Planung, eine enge Zusammenarbeit zwischen den Beteiligten und stets den Fokus auf die Auswirkungen jeder Entscheidung gerichtet, sind die Pfeiler zum Erfolg.
In unserer Zeit, die sich unaufhaltsam und schnell weiterentwickelt, ist es unabdingbar, innovative Lösungen für den gesamten Lebenszyklus zu suchen. Eine gute ausgearbeitete Lebenskostenanalyse ist entscheidend für die Planung, um fundierte Entscheidungen zu treffen und damit langfristig Kosten zu optimieren.
Bei Ihrer Planung können wir Ihnen helfen, diese Balance zwischen optimieren Bau- und Betriebskosten zu finden. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf. Wir sind gerne für Sie da und freuen uns, unser grosses Fachwissen und Kompetenz in Ihre Planung zu integrieren.
